Un immeuble mal assuré, ce sont les copropriétaires qui paient.
Une fuite en toiture, un incendie dans les parties communes, un ascenseur qui blesse un visiteur : dans une copropriété, la facture ne s'arrête jamais à un seul appartement. Le contrat de l'immeuble décide de ce qui est indemnisé, de ce qui est réparti en charges, et de ce qui finit devant le juge.
Les parties communes, la responsabilité du syndicat, et l'écart entre les deux.
Le contrat d'immeuble garantit les parties communes et, selon les formules, la totalité du bâti — y compris les parties privatives en « garantie immeuble entier », ce qui simplifie considérablement le règlement des dégâts des eaux. Il porte aussi la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, rendue obligatoire par la loi ALUR du 24 mars 2014. Reste la vraie question : qui indemnise quoi, et en combien de temps.
Le bâti et les parties communes
Incendie, explosion, dégât des eaux, tempête, grêle, neige, catastrophes naturelles et technologiques, vol et vandalisme dans les communs, bris de glace. Les capitaux doivent correspondre à la valeur de reconstruction, réévaluée régulièrement.
La responsabilité du syndicat
Obligatoire depuis la loi ALUR (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) : elle couvre les dommages causés aux copropriétaires, aux locataires et aux tiers du fait de l'immeuble — chute d'un élément de façade, défaut d'entretien, accident dans les communs.
Les équipements collectifs
Ascenseur, chaufferie, portail automatique, canalisations enterrées, panneaux solaires, installations électriques : leur garantie et leur franchise varient beaucoup d'un contrat à l'autre. Ce sont pourtant les postes qui génèrent le plus de sinistres coûteux.
La gestion des sinistres
Sur un immeuble, la qualité du contrat se mesure au règlement : délais, recours à l'expertise, application de la convention IRSI pour les dégâts des eaux et incendies de faible ampleur, et surtout la franchise réellement supportée par la copropriété.
Notre méthode, en 3 étapes.
On repart du bâtiment
Année de construction, nombre de lots, surface, nature des équipements collectifs, travaux réalisés, historique des sinistres des dernières années. C'est cet historique qui explique le plus souvent une cotisation devenue déraisonnable.
On met le marché en concurrence
Les assureurs spécialisés en risques immobiliers sont peu nombreux et leurs politiques de souscription diffèrent fortement selon la sinistralité. On sollicite ceux qui acceptent votre profil d'immeuble et on compare franchises comprises.
On présente un dossier clair à l'assemblée
Un changement d'assureur se vote. On fournit un comparatif lisible — garanties, franchises, plafonds, exclusions — que le conseil syndical et l'assemblée générale peuvent réellement examiner.
Vos questions sur Multirisque immeuble.
L'assurance de la copropriété est-elle obligatoire ?
Oui pour la responsabilité civile. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndicat des copropriétaires doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965), et chaque copropriétaire — occupant ou bailleur — doit également être couvert en RC. La garantie des dommages au bâti, elle, n'est pas légalement obligatoire mais figure dans tous les contrats sérieux.
Qui doit assurer quoi : le syndicat, le copropriétaire ou le locataire ?
Le syndicat assure les parties communes et sa responsabilité. Le copropriétaire bailleur assure sa responsabilité et, s'il le souhaite, son bien (garantie propriétaire non occupant). Le locataire doit assurer les risques locatifs. Les zones de recouvrement sont nombreuses : c'est précisément là que naissent les litiges, et c'est là qu'on intervient.
Qu'est-ce que la garantie « immeuble entier » ?
C'est une formule où le contrat de la copropriété couvre l'ensemble du bâti, parties privatives comprises, pour les dommages garantis. Elle évite les discussions sans fin entre l'assureur de l'immeuble et celui de chaque appartement lors d'un dégât des eaux, et accélère nettement les règlements. Elle a un coût, qu'il faut mettre en face du temps et des tensions qu'elle évite.
Notre cotisation a fortement augmenté, que faire ?
C'est très souvent le résultat d'une sinistralité chargée sur les dernières années, parfois aggravée par des franchises trop basses qui font remonter au contrat des sinistres de faible montant. La solution n'est pas toujours de changer d'assureur : ajuster les franchises et traiter la cause technique des sinistres répétitifs (canalisations, toiture) pèse souvent plus lourd. On regarde les deux leviers.
Et pour un immeuble de rapport détenu par un seul propriétaire ?
Le contrat est différent : pas de syndicat, mais un propriétaire unique qui porte l'ensemble du risque, avec des enjeux de perte de loyers et de responsabilité de propriétaire d'immeuble. On construit alors une multirisque immeuble de rapport, avec la garantie perte de loyers dimensionnée sur vos baux réels.
Votre contrat d'immeuble date de quand ?
Capitaux non réévalués, franchises inadaptées, équipements collectifs oubliés : on relit le contrat de votre copropriété et on prépare un comparatif présentable en assemblée. C'est gratuit et sans engagement.
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